我單位的房產(chǎn)無償給關(guān)聯(lián)公司使用，需要繳什么稅？

2021/11/17 9:21:58濟(jì)南用友

最近，遇到這么一個(gè)案例，甲公司自有的一棟二層小樓，無償讓關(guān)聯(lián)公司乙辦公使用。檢查人員說甲公司需要補(bǔ)繳稅款，財(cái)務(wù)人員張三一臉懵圈，反問道：我們公司又沒收錢，還需要繳稅？

張三啊張三，作為一個(gè)財(cái)務(wù)人員，不應(yīng)該說這么外行的話��？這個(gè)無償出租房屋的行為，咱們今天就來逐項(xiàng)分析一下，甲公司到底應(yīng)該繳什么稅，不應(yīng)該繳什么稅？

一、增值稅，視同銷售

財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件1第十四條：下列情形視同銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)。(一)單位或者個(gè)體工商戶向其他單位或者個(gè)人無償提供服務(wù)，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外。

按照這條規(guī)定，甲公司無償給乙公司提供了房屋租賃服務(wù)，且不是用于公益事業(yè)和以社會(huì)公眾為對(duì)象，應(yīng)當(dāng)視同銷售繳納增值稅。

如何確定銷售額呢？財(cái)稅〔2016〕36號(hào))附件1第四十四條提供了三種辦法，（一）按照納稅人最近時(shí)期銷售同類服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格確定。（二）按照其他納稅人最近時(shí)期銷售同類服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格確定。（三）按照組成計(jì)稅價(jià)格確定。組成計(jì)稅價(jià)格的公式為：組成計(jì)稅價(jià)格=成本×（1+成本利潤率）

所以，需要先看一下甲公司是否有相同或類似地段的出租房屋價(jià)格，如果沒有，就看相同或類似地段其他公司出租房屋的價(jià)格，以此來確定增值稅的銷售額。

二、附加稅費(fèi)，需要繳納

城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加這三項(xiàng)就不需要分析了，只要繳納了增值稅，這些相關(guān)的附加稅費(fèi)，也要隨之繳納。不同的省市，可能還會(huì)關(guān)聯(lián)一些不同的附加費(fèi)。

三、房產(chǎn)稅，甲不需要繳納

對(duì)于甲公司無償提供房屋給乙公司使用的行為，不存在甲公司視同出租繳房產(chǎn)稅的規(guī)定，不需要甲繳房產(chǎn)稅，而是應(yīng)該由乙公司按照房產(chǎn)余值代為繳納房產(chǎn)稅。

政策依據(jù)：財(cái)稅[2009]128號(hào)第一條規(guī)定，無租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個(gè)人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。

四、城鎮(zhèn)土地使用稅，根據(jù)情況判斷

如果這個(gè)房產(chǎn)所占用的土地使用權(quán)是甲公司的，甲需要繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。如果土地使用權(quán)不是甲公司的，而是有權(quán)屬紛爭(zhēng)，那就由實(shí)際使用人乙公司來繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

政策依據(jù)：國稅地字[1988]第15號(hào)第四條規(guī)定：土地使用稅由擁有土地使用權(quán)的單位或個(gè)人繳納。擁有土地使用權(quán)的納稅人不在土地所在地的，由代管人或?qū)嶋H使用人納稅；土地使用權(quán)未確定或權(quán)屬糾紛未解決的，由實(shí)際使用人納稅；土地使用權(quán)共有的，由共有各方分別納稅。

五、印花稅，不需要繳納

因?yàn)殡p方?jīng)]有簽訂租賃合同，也沒有收付租金，不存在征收或核定征收印花稅的前提，所以不需要繳納印花稅。

六、企業(yè)所得稅，視同銷售

《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第二十五條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財(cái)產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈(zèng)、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應(yīng)當(dāng)視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)或者提供勞務(wù)。

甲公司將房屋無償提供給乙公司使用，按照上述規(guī)定，甲應(yīng)當(dāng)視同提供了租賃勞務(wù)，征收企業(yè)所得稅。

有的朋友可能會(huì)說，不對(duì)啊，租賃是服務(wù)，不是勞務(wù)啊。之所以會(huì)有人提出這個(gè)問題，是因?yàn)榇蠹野言鲋刀悓W(xué)得太好了，在增值稅中，勞務(wù)和服務(wù)是兩個(gè)完全不同概念，有著不同的內(nèi)涵，需要嚴(yán)格區(qū)分清楚。但在企業(yè)所得稅法中，勞務(wù)和服務(wù)并不是涇渭分明，勞務(wù)收入其實(shí)是包括服務(wù)收入的。這一點(diǎn)，從企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第十五條可以看出來。

《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第十五條　企業(yè)所得稅法第六條第（二）項(xiàng)所稱提供勞務(wù)收入，是指企業(yè)從事建筑安裝、修理修配、交通運(yùn)輸、倉儲(chǔ)租賃、金融保險(xiǎn)、郵電通信、咨詢經(jīng)紀(jì)、文化體育、科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)、教育培訓(xùn)、餐飲住宿、中介代理、衛(wèi)生保健、社區(qū)服務(wù)、旅游、娛樂、加工以及其他勞務(wù)服務(wù)活動(dòng)取得的收入。

總結(jié)一下，單位無償出租房屋行為，增值稅、企業(yè)所得稅需要視同銷售，城鎮(zhèn)土地使用稅根據(jù)實(shí)際情況來判斷。所以，做財(cái)務(wù)的朋友，千萬不要誤以為無償就無稅啊！

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