74號文件政策解讀

個人買贈與離婚繼承房屋稅

3.納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，稅務機關可根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條的規(guī)定，對其實行核定征稅，即按納稅人住房轉讓收入的一定比例核定應納個人所得稅額。具體比例由省級稅務局或者省級稅務局授權的地市級稅務局根據(jù)納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置、建造時間、房屋類型、住房平均價格水平等因素，在住房轉讓收入1％－3％的幅度內(nèi)確定。

（《國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕108號））

根據(jù)個人所得稅法的規(guī)定，個人出售自有住房取得的所得應按照“財產(chǎn)轉讓所得”項目征收個人所得稅。個人出售自有住房的應納稅所得額，按下列原則確定：

（一）個人出售除已購公有住房以外的其他自有住房，其應納稅所得額按照個人所得稅法的有關規(guī)定確定。

（二）個人出售已購公有住房，其應納稅所得額為個人出售已購公有住房的銷售價，減除住房面積標準的經(jīng)濟適用住房價款、原支付超過住房面積標準的房價款、向財政或原產(chǎn)權單位繳納的所得收益以及稅法規(guī)定的合理費用后的余額。

已購公有住房是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級（含縣級）以上人民政府有關城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價（或標準價）購買的公有住房。

經(jīng)濟適用住房價格按縣級（含縣級）以上地方人民政府規(guī)定的標準確定。

（三）職工以成本價（或標準價）出資的集資合作建房、安居工程住房、經(jīng)濟適用住房以及拆遷安置住房，比照已購公有住房確定應納稅所得額。（《財政部、國家稅務總局、建設部關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》（財稅字〔1999〕278號））

對個人轉讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個人所得稅。（《財政部、國家稅務總局、建設部關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》（財稅字〔1999〕278號））

（一）上述文件所稱“自用5年以上”，是指個人購房至轉讓房屋的時間達5年以上。

1.個人購房日期的確定。個人按照國家房改政策購買的公有住房，以其購房合同的生效時間、房款收據(jù)開具日期或房屋產(chǎn)權證上注明的時間，依照孰先原則確定；個人購買的其他住房，以其房屋產(chǎn)權證注明日期或契稅完稅憑證注明日期，按照孰先原則確定。

2.個人轉讓房屋的日期，以銷售發(fā)票上注明的時間為準。

（二）“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治區(qū)、直轄市范圍內(nèi)納稅人（有配偶的為夫妻雙方）僅擁有一套住房。

（《國家稅務總局關于個人轉讓房屋有關稅收征管問題的通知》（國稅發(fā)〔2007〕33號））

房屋產(chǎn)權所有人將房屋產(chǎn)權無償贈與他人的，受贈人因無償受贈房屋取得的受贈收入，按照“偶然所得”項目計算繳納個人所得稅。

按照《財政部、國家稅務總局關于個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》（財稅〔2009〕78號）第一條規(guī)定，符合以下情形的，對當事雙方不征收個人所得稅：

（一）房屋產(chǎn)權所有人將房屋產(chǎn)權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；

（二）房屋產(chǎn)權所有人將房屋產(chǎn)權無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；

（三）房屋產(chǎn)權所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。

前款所稱受贈收入的應納稅所得額按照《財政部、國家稅務總局關于個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》（財稅〔2009〕78號）第四條規(guī)定計算。（《財政部、稅務總局關于個人取得有關收入適用個人所得稅應稅所得項目的公告》（財政部、稅務總局公告2019年第74號））

四、對受贈人無償受贈房屋計征個人所得稅時，其應納稅所得額為房地產(chǎn)贈與合同上標明的贈與房屋價值減除贈與過程中受贈人支付的相關稅費后的余額。贈與合同標明的房屋價值明顯低于市場價格或房地產(chǎn)贈與合同未標明贈與房屋價值的，稅務機關可依據(jù)受贈房屋的市場評估價格或采取其他合理方式確定受贈人的應納稅所得額。（《財政部國家稅務總局關于個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》（財稅〔2009〕78號））

五、受贈人轉讓受贈房屋的，以其轉讓受贈房屋的收入減除原捐贈人取得該房屋的實際購置成本以及贈與和轉讓過程中受贈人支付的相關稅費后的余額，為受贈人的應納稅所得額，依法計征個人所得稅。受贈人轉讓受贈房屋價格明顯偏低且無正當理由的，稅務機關可以依據(jù)該房屋的市場評估價格或其他合理方式確定的價格核定其轉讓收入。（《財政部國家稅務總局關于個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》（財稅〔2009〕78號））

四、多子女共同繼承房屋

多子女共同繼承房屋，子女對房屋產(chǎn)權進行分割，房屋產(chǎn)權由其中一個子女取得，其他子女應繼承房屋的部分產(chǎn)權折價后以現(xiàn)金形式給付，對其他子女取得現(xiàn)金補償?shù)姆蓊~，暫不征收個人所得稅。

多子女共同繼承房屋，子女對房屋產(chǎn)權進行分割，房屋產(chǎn)權由其中一個子女取得，其他子女應繼承房屋的部分產(chǎn)權折價后以現(xiàn)金形式給付，對其他子女取得現(xiàn)金補償?shù)姆蓊~，暫不征收個人所得稅。

根據(jù)《中華人民共和國個人所得稅法實施條例》規(guī)定，取得房屋產(chǎn)權的子女再次轉讓房屋時，可以扣除的財產(chǎn)原值按以下公式確定：

財產(chǎn)原值=取得房屋產(chǎn)權子女的繼承份額+該子女向其他子女支付現(xiàn)金形式補償款+相關稅費；

取得房屋產(chǎn)權子女的繼承份額=發(fā)生繼承行為前該房屋購置成本或者建造成本以及相關稅費之和×該子女繼承比例。

本批復第二條所稱“向其他子女支付現(xiàn)金形式補償款”，納稅人應憑司法裁定書（通過司法裁定的）、繼承房屋產(chǎn)權的遺囑、公證書、銀行劃款手續(xù)（通過銀行轉賬的）、收款人簽收的收據(jù)等有關憑據(jù)作為扣除依據(jù)。（《國家稅務總局關于多子女繼承房屋有關個人所得稅問題的批復》（國稅函〔2010〕643號））

個人通過拍賣市場取得的房屋拍賣收入在計征個人所得稅時，其房屋原值應按照納稅人提供的合法、完整、準確的憑證予以扣除；不能提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，統(tǒng)一按轉讓收入全額的3%計算繳納個人所得稅。（《國家稅務總局關于個人取得房屋拍賣收入征收個人所得稅問題的批復》（國稅函〔2007〕1145號））

納稅人申報的房屋銷售價格高于各地區(qū)確定的最低計稅價格的，應按納稅人申報的銷售價格計算征稅；納稅人申報的房屋銷售價格低于各地區(qū)確定的最低計稅價格的，應按最低計稅價格計算征稅。（《國家稅務總局關于個人轉讓房屋有關稅收征管問題的通知》（國稅發(fā)〔2007〕33號））

對被拆遷人按照國家有關城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標準取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。（《財政部、國家稅務總局關于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關稅收政策的通知》（財稅〔2005〕45號））

按照城市發(fā)展規(guī)劃，在舊城改造過程中，個人因住房被征用而取得賠償費，屬補償性質(zhì)的收入，無論是現(xiàn)金還是實物（房屋），均免予征收個人所得稅。（《國家稅務總局關于個人取得被征用房屋補償費收入免征個人所得稅的批復》（國稅函〔1998〕428號））