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2019/5/8 8:14:16濟(jì)南用友

1. 本章考情分析

本章內(nèi)容在考試中所占分值不多，一般以客觀(guān)題進(jìn)行考核，近幾年除2014年考核過(guò)計(jì)算題外，本章分值一般2分左右。

2. 本章基本框架

3. 本章重要考點(diǎn)

一、投資性房地產(chǎn)概述

定義：投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。

特征：①投資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)；

②投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于作為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的房地產(chǎn)和用于銷(xiāo)售的房地產(chǎn)

范圍：①已出租的土地使用權(quán)（出租的地）

②已出租的建筑物（出租的房）

③持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)（炒地皮）

【注意】可能出現(xiàn)的迷惑選項(xiàng)有：（不屬于投資性房地產(chǎn)的）

1.計(jì)劃用于出租但尚未出租的土地使用權(quán)

2.以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入再轉(zhuǎn)租給其他單位的土地使用權(quán)、建筑物

二、投資性房地產(chǎn)的賬務(wù)處理

（一）投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量：按成本進(jìn)行計(jì)量（★★★外購(gòu)或自行建造：自租賃期開(kāi)始日或用于資本增值之日起）

（二）投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量：有成本模式和公允價(jià)值模式兩種模式，通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式計(jì)量，滿(mǎn)足特定條件時(shí)可以采用公允價(jià)值模式計(jì)量。

但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。

1.采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)（3個(gè)允許：允許提折舊、允許攤銷(xiāo)、允許提減值準(zhǔn)備）（已經(jīng)計(jì)提的投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備，不允許轉(zhuǎn)回。）

2.采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)（3個(gè)不允許：不允許提折舊、不允許攤銷(xiāo)、不允許提減值準(zhǔn)備）

（1）只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得，企業(yè)才可以采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。企業(yè)一旦選擇采用公允價(jià)值計(jì)量模式，就應(yīng)當(dāng)對(duì)其所有投資性房地產(chǎn)均采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

（2）采用公允價(jià)值模式計(jì)量的條件：

①投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；

②企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。

整理如下表：

三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更

①企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。

②成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更處理，將計(jì)量模式變更時(shí)公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額，調(diào)整期初留存收益（利潤(rùn)分配——未分配利潤(rùn)、盈余公積）�！�

③已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

會(huì)計(jì)分錄：

借：投資性房地產(chǎn)——成本 [轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值]

　　投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

　　投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷(xiāo)）

　貸：投資性房地產(chǎn) [原賬面余額]

　　　利潤(rùn)分配——未分配利潤(rùn) [倒擠，可借可貸]

　　　盈余公積　　　　　　 　[倒擠，可借可貸

四、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換（用途變更）

雙向轉(zhuǎn)換：

A.投資性房地產(chǎn)→非投資性房地產(chǎn)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)投轉(zhuǎn)非）

B.非投資性房地產(chǎn)→投資性房地產(chǎn)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)非轉(zhuǎn)投）

區(qū)分后續(xù)計(jì)量模式不同，轉(zhuǎn)換日會(huì)計(jì)分錄有區(qū)別：

五、投資性房地產(chǎn)的處置（出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢、毀損、非貨幣性資產(chǎn)交換等）

區(qū)分后續(xù)計(jì)量模式不同，處置日會(huì)計(jì)分錄有區(qū)別：

處置投資性房地產(chǎn)影響當(dāng)期營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的計(jì)算：

①成本模式下，影響當(dāng)期營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的金額=

當(dāng)期租金收入【其它業(yè)務(wù)收入】+處置收入【其它業(yè)務(wù)收入】-投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值【投資性房地產(chǎn)成本-折舊（或攤銷(xiāo)）-減值準(zhǔn)備】

②公允價(jià)值模式下，影響當(dāng)期營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的金額=

當(dāng)期租金收入【其它業(yè)務(wù)收入】+處置收入【其它業(yè)務(wù)收入】-投資性房地產(chǎn)賬面余額【成本±累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)】+原轉(zhuǎn)換日產(chǎn)生的貸方差額（由非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)時(shí)計(jì)入【其它綜合收益】的金額）

5. 本章小結(jié)

（一）掌握投資性房地產(chǎn)的特征和范圍

（二）掌握投資性房地產(chǎn)初始計(jì)量的核算

（三）掌握與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出的核算

（四）掌握投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量的核算

（五）掌握投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的核算

（六）掌握投資性房地產(chǎn)處置的核算

（PS：根據(jù)全書(shū)章節(jié)之間的關(guān)聯(lián)性，我們把“第五章長(zhǎng)期股權(quán)投資”調(diào)整到“第九章 金融資產(chǎn)”的后面細(xì)說(shuō)，方便考生朋友們更高效的理解和掌握。）

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